اگر قرارداد اجاره درباره هزینهها چیزی نگفته باشد، قبض‌های مصرفی و خرابی ناشی از بی‌احتیاطی مستاجر با خود اوست و تعمیراتی که بدون آن‌ها نمی‌شود از ملک استفاده کرد، با مالک. اگر قرارداد ترتیب دیگری گذاشته باشد، در اجاره‌های بعد از ۱۳۷۶ اصولاً همان ملاک است. اجاره‌های قدیمی‌تر قواعد خودشان را دارند.
آیا قانون ۱۳۷۶ فهرست هزینهها را تعیین کرده؟
نه. در حقوق موجر و مستاجر، قانون ۱۳۷۶ فهرستی برای شارژ و تعمیرات ندارد. طبق ماده ۱ آن، اجاره تابع قانون مدنی، همین قانون و شرط‌های میان طرفین است. پس بخش مهم پاسخ در این ماده است:
«تعمیرات و کلیه مخارجی که در عین مستاجره برای امکان انتفاع از آن لازم است به عهده مالک است مگر آنکه شرط خلاف شده یا عرف بلد بر خلاف آن جاری باشد و همچنین است آلات و ادواتی که برای امکان انتفاع از عین مستاجره لازم میباشد.»
ماده ۴۸۶ قانون مدنی
«عین مستاجره» یعنی خود ملک اجاره‌ای، و «عرف بلد» یعنی روالی که در همان محل شناخته‌شده است. پس اصل با مالک است، اما شرط قرارداد یا عرف محل میتواند نتیجه را عوض کند.
هر هزینه با کیست؟
هرجا در این جدول «عرف» آمده، متن قانون تکلیف را روشن نکرده و نتیجه ممکن است از شهری به شهر دیگر فرق کند.
| هزینه | اگر قرارداد ساکت باشد | آیا قرارداد میتواند تغییرش دهد؟ |
|---|---|---|
| قبض آب، برق، گاز و تلفن مصرفی دوره اجاره | مستاجر؛ ماده ۴ قانون ۱۳۷۶ بدهی این قبض‌ها را از محل ودیعه قابل مطالبه دانسته است | بله |
| تعمیری که استفاده از ملک به آن وابسته است، مثل نشتی لوله یا خرابی سیم‌کشی | مالک، طبق ماده ۴۸۶ قانون مدنی، مگر آنکه عرف خلاف آن باشد | بله |
| تعمیر عمده تاسیسات، مثل موتور آسانسور یا موتورخانه | مالک، طبق همان ماده و عرف | بله |
| نگهداری جاری و شارژ ماهانه ساختمان | عرف؛ در عمل غالباً با ساکن واحد | بله، میان موجر و مستاجر |
| تعمیر کوچک و لوازم مصرفی ناشی از استفاده عادی | عرف؛ قانون فعلی حکم صریحی ندارد | بله |
| خرابی ناشی از استفاده نادرست یا بی‌احتیاطی مستاجر | مستاجر، طبق مواد ۴۹۰ و ۴۹۳ قانون مدنی | حدود آن قابل توافق است |
| تزیین یا تغییری که مستاجر برای راحتی خودش انجام می‌دهد | مستاجر، مگر توافق دیگری شده باشد | بله |
| عوارض نوسازی | مالک، طبق ماده ۱۳ قانون نوسازی و عمران شهری؛ اجاره زمین با حق ایجاد بنا و سند اعیانی حکم خاص تبصره ۳ ماده ۲۶ را دارد | فقط میان طرفین؛ شهرداری همچنان به مالک و خود ملک رجوع میکند |
| مالیات درآمد اجاره | موجر، چون طبق ماده ۵۳ قانون مالیات‌های مستقیم بر درآمد اجاره است | در برابر اداره مالیات، خیر |
مستاجر در برابر فرسودگی عادی مسئول نیست. طبق ماده ۴۹۳ قانون مدنی، اگر ملک بدون تعدی یا تفریط او آسیب ببیند، ضامن نیست. «تعدی» یعنی زیاده‌روی در استفاده و «تفریط» یعنی کوتاهی در نگهداری. اینکه خراب شدن یک در فرسودگی بوده یا بی‌احتیاطی، به واقعیت همان مورد بستگی دارد و در اختلاف معمولاً به نظر کارشناس می‌رسد.
شارژ و هزینه‌های مشترک آپارتمان چطور تقسیم می‌شود؟
قانون تملک آپارتمان‌ها سهم هر واحد و راه وصول آن را تعیین میکند؛ اینکه آن سهم در نهایت با موجر باشد یا مستاجر، بیشتر به قرارداد و عرف برمی‌گردد.
طبق ماده ۴ این قانون و ماده ۲۳ آیین‌نامه، اگر مالکان ترتیب دیگری نگذاشته باشند، هزینه مربوط به متراژ، مثل آب و گازوئیل، به نسبت مساحت و هزینه بی‌ارتباط با آن، مثل سرایدار و نگهداری تاسیسات، مساوی تقسیم می‌شود. همان ماده ۴ می‌گوید پرداخت هزینه مشترک، چه از ملک استفاده شود چه نشود، الزامی است. پس خالی بودن واحد یا استفاده نکردن از آسانسور به‌تنهایی معافیت نمی‌آورد، مگر آنکه مالکان ترتیب دیگری گذاشته باشند.
«چنانچه به موجب اجاره‌نامه یا قرارداد خصوصی پرداخت هزینه‌های مشترک به عهده مالک باشد و مالک از پرداخت آن استنکاف نماید، مستاجر میتواند از محل مال‌الاجاره هزینه‌های مزبور را پرداخت کند و در صورتی که پرداخت هزینه‌های جاری مشترک به عهده استفادهکننده باشد و از پرداخت استنکاف کند، مدیر یا مدیران می‌توانند علاوه بر مراجعه به استفادهکننده، به مالک اصلی نیز مراجعه نمایند.»
تبصره ماده ۲۳ آیین‌نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان‌ها
پس اگر قرارداد شارژ را به عهده مالک گذاشته و او نمی‌پردازد، مستاجر میتواند آن را از محل اجاره‌بها بدهد. برعکس، اگر مستاجر شارژ جاری را نپردازد، مدیر میتواند سراغ مالک هم برود و مالک طبق قرارداد از مستاجر مطالبه میکند.
اگر کسی سهم خود را نپردازد، طبق ماده ۱۰ مکرر مدیر با اظهارنامه مطالبه میکند. اظهارنامه اخطاری رسمی است. اگر ده روز پس از ابلاغ پرداخت نشود، مدیر میتواند خدمات مشترک را قطع کند و از اداره ثبت صدور اجراییه را بخواهد. مهلت اعتراض به نظر مدیر نیز ده روز پس از ابلاغ اظهارنامه است، پس اگر مبلغ را قبول ندارید، صبر نکنید.
تعمیر آسانسور یا نقاشی راه‌پله با کیست؟
پاسخ قانونی یک‌خطی ندارد. آیین‌نامه، نگهداری تاسیسات و تزیینات قسمت‌های مشترک را جزو هزینه‌های مشترک می‌آورد، اما مرز «نگهداری عادی» و «تعمیر اساسی» را تعریف نمی‌کند و این بار را میان موجر و مستاجر تقسیم نمی‌کند.
یک راهنمای عملی، نه قاعده قطعی، این است که بپرسید هزینه برای استفاده جاری ساکنان است یا برای حفظ و نوسازی خود ساختمان. سرویس دورهای آسانسور به اولی نزدیک‌تر است و تعویض موتور یا ایزوگام پشت‌بام به دومی. نقاشی مشاعات و نصب دوربین میان این دو قرار می‌گیرند و باید قرارداد و عرف محل را دید.
اگر مالک خرابی را تعمیر نکند، مستاجر چه کند؟
طبق ماده ۴۷۷ قانون مدنی، ملک باید طوری تحویل شود که استفاده مطلوب از آن ممکن باشد. اگر ملک هنگام اجاره معیوب بوده، طبق ماده ۴۷۸ مستاجر میتواند قرارداد را فسخ کند یا آن را با تمام اجاره‌بها بپذیرد؛ اما اگر مالک عیب را طوری رفع کند که ضرری به مستاجر نرسد، حق فسخ از بین می‌رود. طبق ماده ۴۷۹ عیبی حق فسخ می‌دهد که از منفعت بکاهد یا استفاده را سخت کند و طبق ماده ۴۸۰ عیبی که میانه اجاره پیدا شود، برای بقیه مدت همین حق را می‌دهد.
مسیر عملی:
- خرابی را با عکس و تاریخ ثبت کنید و کتبی به مالک خبر بدهید. اگر پاسخ نداد، اظهارنامه بفرستید.
- اگر تعمیر در قرارداد شرط شده، طبق مواد ۲۳۷ و ۲۳۸ قانون مدنی می‌توانید اجبار او را از دادگاه بخواهید و اگر اجبارش ممکن نباشد، دادگاه میتواند انجام کار را به خرج او فراهم کند. تخلف از شرط، طبق ماده ۴۹۶، حق فسخ هم می‌دهد.
- پیش از هزینه کردن، اجازه کتبی مالک را برای انجام تعمیر و کسر مبلغ از اجاره بگیرید.
از آن طرف، طبق ماده ۴۸۵ قانون مدنی، مستاجر نمی‌تواند مانع تعمیری شود که تاخیرش به ضرر موجر است؛ اما اگر در این مدت نتواند از ملک استفاده کند، حق فسخ دارد.
آیا موجر میتواند هزینهها را از ودیعه کم کند؟
بدهی واقعی را میتواند مطالبه کند، اما ادعای او به‌تنهایی کافی نیست. طبق ماده ۴ قانون ۱۳۷۶، در اجرای تخلیه، تحویل ملک موکول به برگرداندن ودیعه یا سپردن آن به دایره اجراست. اگر موجر مدعی خسارت یا بدهی اجاره و قبوض باشد، باید هم‌زمان گواهی تقدیم دادخواست را به دایره اجرا بدهد تا همان مقدار تا صدور رای نگه داشته شود.
برای پیشگیری، در روز تحویل گرفتن و تحویل دادن ملک صورت‌مجلس با عکس و عدد کنتورها تنظیم کنید.
بدهی قبض مستاجر قبلی هم اصولاً دین خود اوست. اما اگر آن را بدون اجازه‌اش بپردازید، طبق ماده ۲۶۷ قانون مدنی حق رجوع به او را ندارید؛ پس اجازه یا تعهد او را کتبی بگیرید.
اجاره قبل از ۱۳۷۶ چه فرقی دارد؟
طبق ماده ۱۱ قانون ۱۳۷۶، اماکنی که پیش از تصویب این قانون (۲۶ مرداد ۱۳۷۶) اجاره داده شده‌اند از شمول آن خارج و تابع مقررات خودشان هستند. در این اجاره‌ها، برخلاف قانون ۱۳۷۶، تقسیم تعمیرات صریحاً در قانون آمده است.
اماکن مسکونی مشمول قانون ۱۳۶۲
طبق ماده ۱۰ قانون ۱۳۶۲، تعمیرات کلی و اساسی مربوط به اصل بنا و تاسیسات عمده، مثل حرارت مرکزی و آسانسور، با موجر است و تعمیرات جزئی و تزیین با مستاجر، «مگر آنکه در قرارداد به صورت دیگری شرط شده باشد». پس اینجا قرارداد میتواند تقسیم را تغییر دهد. طبق ماده ۱۱ نیز اگر موجر تعمیرات مورد حکم را انجام ندهد، مستاجر میتواند فسخ کند یا دادگاه به او اجازه دهد کار را با نظارت دایره اجرا انجام دهد.
اماکن مشمول قانون ۱۳۵۶، بیشتر محل‌های کسب قدیمی
ماده ۲۰ این قانون همین تقسیم را دارد، ولی استثنای قرارداد را که در قانون ۱۳۶۲ آمده ندارد و ماده ۳۰ هر راه مستقیم یا غیرمستقیم برای جلوگیری از اجرای قانون را باطل می‌داند. پس شرطی که تعمیرات اساسی را بر مستاجر بگذارد ممکن است محل اختلاف شود. طبق ماده ۲۱، اگر موجر تعمیرات کلی مورد حکم را انجام ندهد، مستاجر میتواند فسخ را از دادگاه بخواهد یا با اجازه دادگاه خودش تعمیر کند و هزینه را حداکثر تا شش ماه اجاره‌بها به حساب موجر بگذارد. طبق تبصره ۱ ماده ۲۴، اگر قطع آب و برق و مانند آن به سبب بدهی موجر باشد، مستاجر میتواند بدهی را بپردازد و از اولین اجاره‌بها کسر کند. این امکان‌ها را نباید به قراردادهای جدید تعمیم داد. قانون ۱۳۵۶ هم طبق ماده ۳۱ فقط در نقاط مشخصی اجرا می‌شود.
اگر پس از ۱۳۷۶ قرارداد تازه‌ای با همان مستاجر بسته شده یا اجاره مسکونی به پیش از ۱۳۶۲ برمی‌گردد، تشخیص قانون حاکم به تاریخ و متن قراردادها بستگی دارد و باید جداگانه بررسی شود.
پیش از امضا چه چیزی را در قرارداد بنویسید؟
طبق ماده ۱۰ قانون مدنی، قرارداد خصوصی اگر مخالف صریح قانون نباشد نافذ است. عبارت کلی مثل «کلیه هزینهها با مستاجر» جای اختلاف می‌گذارد. به‌جای آن مشخص کنید شارژ جاری، تعمیر آسانسور و موتورخانه و سرویس آبگرمکن و کولر با کیست، خرابی با چه مهلتی رفع می‌شود و اگر رفع نشد، طرف دیگر با چه سقفی میتواند تعمیر کند و از اجاره کم کند.
چه زمانی با وکیل مشورت کنید؟
وقتی اجاره‌تان پیش از ۱۳۷۶ شروع شده یا پای سرقفلی در میان است؛ وقتی قرارداد و عرف دو نتیجه متفاوت می‌دهند و مبلغ تعمیر زیاد است؛ وقتی موجر بخشی از ودیعه را با ادعای خسارت نگه داشته؛ وقتی می‌خواهید به‌دلیل عیب ملک فسخ کنید، چون فسخ نادرست ممکن است خودتان را بدهکار کند؛ یا وقتی اظهارنامه یا اجراییه شارژ گرفته‌اید و مهلت اعتراض در حال گذشتن است.
سوالات متداول درباره حقوق موجر و مستاجر
آبگرمکن سالم است؛ صاحبخانه میخواهد سرویس شود. هزینه سرویس با کیست؟
قانون حکم صریحی درباره سرویس دورهای وسیله سالم ندارد و باید قرارداد و عرف محل را دید. اگر وسیله خراب باشد و استفاده از ملک به آن وابسته باشد، اصل بر عهده مالک بودن تعمیر است، مگر شرط یا عرف خلاف آن باشد.ماده ۴۸۶ قانون مدنی
مستاجر رفته و شارژ نداده؛ مدیر ساختمان میتواند از مالک بگیرد؟
بله، برای شارژ جاری که بر عهده استفادهکننده بوده و پرداخت نشده، مدیر میتواند به مالک هم مراجعه کند. مالک سپس میتواند طبق قرارداد آن را از مستاجر مطالبه کند.تبصره ماده ۲۳ آیین‌نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان‌ها
نقاشی مشاعات جزو تعمیرات اساسی است؟
قانون فعلی تعریفی از تعمیرات اساسی برای این مورد ندارد. آیین‌نامه تزیینات قسمت‌های مشترک را جزو هزینه‌های مشترک آورده، اما اینکه میان موجر و مستاجر با کدام باشد به قرارداد و عرف محل بستگی دارد.ماده ۲۳ آیین‌نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان‌ها؛ ماده ۴۸۶ قانون مدنی
مستاجر در ملک کاشیکاری یا ساختوساز کرده؛ میتواند ادعای مالکیت کند؟
صرف اجاره و هزینه کردن مالکیتی به مستاجر نمیدهد، چون اجاره فقط مالکیت منافع را منتقل میکند. پس گرفتن هزینهها هم به توافق، اذن مالک و شرایط همان کار بستگی دارد.ماده ۴۶۶ قانون مدنی
قبض‌های مستاجر قبلی پرداخت نشده؛ باید من بدهم؟
اصل بدهی مصرف دوره او، دین خود اوست. اگر برای وصل ماندن خدمات آن را می‌پردازید، اجازه یا تعهد کتبی او را بگیرید، چون پرداخت بدون اذن حق رجوع نمیدهد.ماده ۲۶۷ قانون مدنی
نم و خرابی ملک به وسایلم خسارت زده؛ موجر باید جبران کند؟
بستگی دارد که علت خرابی چه بوده، چه کسی مسئول رفع آن بوده و آیا به موقع خبر داده شده است. برای اثبات رابطه خرابی و خسارت معمولاً عکس، اخطار کتبی و نظر کارشناس لازم است.مواد ۴۷۷ و ۴۸۶ قانون مدنی؛ جزئیات به اوضاع هر پرونده بستگی دارد
این مطلب جنبه اطلاع‌رسانی دارد و جایگزین مشاوره حقوقی نیست.