سرقفلی در قراردادهای بعد از ۱۳۷۶ فقط وقتی به مستاجر می‌رسد که خودش آن را پرداخته یا در قرارداد حقی مثل تمدید دائمی به او داده شده باشد. حق کسب و پیشه مربوط به اجارههای تجاری قبل از ۱۳۷۶ است و بدون پرداخت هم ایجاد می‌شد. اینکه کدام حاکم است، به تاریخ و متن قرارداد بستگی دارد.
سرقفلی چیست؟
سرقفلی مبلغی است که در اجاره محل تجاری، جدا از اجاره‌بها، پرداخت می‌شود. قانون ۱۳۷۶ آن را این‌طور تعریف کرده است:
«هرگاه مالک ملک تجاری آن را به اجاره واگذار نماید می‌تواند مبلغی را تحت عنوان سرقفلی از مستاجر دریافت نماید. همچنین مستاجر می‌تواند در اثنای مدت اجاره برای واگذاری حق خود مبلغی را از موجر یا مستاجر دیگر به عنوان سرقفلی دریافت نماید، مگر آنکه در ضمن عقد اجاره حق انتقال به غیر از وی سلب شده باشد.»
ماده ۶ قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۷۶
پس سرقفلی با مالکیت ملک فرق دارد. دارنده سرقفلی مالک مغازه نیست؛ حق دارد در شرایط قرارداد در آن کسب کند و این حق را بفروشد.
سرقفلی و حق کسب و پیشه چه فرقی دارند؟
| موضوع | سرقفلی (قانون ۱۳۷۶) | حق کسب و پیشه و تجارت (قانون ۱۳۵۶) |
|---|---|---|
| قراردادهای مشمول | اجارههای تجاری از ۱۳۷۶ به بعد | اجارههای تجاری پیش از ۱۳۷۶ |
| چطور ایجاد می‌شود | با پرداخت پول یا شرط قرارداد | به حکم قانون، به‌مرور و با فعالیت مستاجر، حتی بدون پرداخت |
| پایان مدت اجاره | اجاره تمام می‌شود و موجر می‌تواند تخلیه بخواهد | مستاجر با پایان مدت بیرون نمی‌رود؛ تخلیه فقط در موارد قانونی ممکن است |
| میزان | توافقی؛ در اختلاف، دادگاه تعیین میکند | با نظر کارشناس دادگستری |
چه زمانی مستاجر هنگام تخلیه سرقفلی می‌گیرد؟
در قانون ۱۳۷۶، چند حالت وجود دارد:
- مستاجر سرقفلی را به مالک پرداخته: طبق تبصره ۲ ماده ۶، اگر موجر سرقفلی را به طریق صحیح شرعی به مستاجر منتقل کرده باشد، هنگام تخلیه، مستاجر حق دارد سرقفلی را به قیمت عادله روز مطالبه کند.
- شرط تمدید دائمی بدون افزایش اجاره: طبق ماده ۷، اگر شرط شده باشد که تا مستاجر در محل کسب میکند، مالک حق افزایش اجاره و تخلیه ندارد و هر سال ملک را به همان مبلغ به او واگذار کند، مستاجر می‌تواند برای اسقاط این حق سرقفلی بگیرد.
- شرط تمدید با اجاره متعارف: طبق ماده ۸، اگر شرط شده باشد که مالک ملک را به غیر مستاجر اجاره ندهد و هر سال به اجاره متعارف به او واگذار کند، مستاجر برای اسقاط این حق یا تخلیه می‌تواند سرقفلی مطالبه کند.
و در یک حالت سرقفلی نمی‌گیرد:
«چنانچه مدت اجاره به پایان برسد یا مستاجر سرقفلی به مالک نپرداخته باشد و یا اینکه مستاجر کلیه حقوق خود را استیفا کرده باشد، هنگام تخلیه، حق دریافت سرقفلی نخواهد داشت.»
ماده ۹ قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۷۶
طبق ماده ۱۰ همین قانون، اگر طرفین درباره میزان سرقفلی توافق نکنند، دادگاه آن را تعیین میکند، معمولاً با نظر کارشناس.
فروش سرقفلی به نفر بعد
طبق ماده ۶، مستاجر می‌تواند در طول مدت اجاره حق خود را به دیگری واگذار و سرقفلی بگیرد، مگر اینکه حق انتقال به غیر در قرارداد از او سلب شده باشد. طبق تبصره ۱ همان ماده، اگر مالک از اول سرقفلی نگرفته و مستاجر با دریافت سرقفلی ملک را به دیگری داده باشد، مستاجر جدید پس از پایان مدت اجاره نمی‌تواند از مالک سرقفلی بخواهد.
پیش از خرید سرقفلی چه چیزهایی را بررسی کنید؟
- اجاره‌نامه اصلی: تاریخ، مدت و اینکه رسمی است یا عادی. بدانید با قانون ۱۳۵۶ سروکار دارید یا ۱۳۷۶.
- حق انتقال به غیر: اگر در قرارداد سلب شده باشد، انتقال بدون رضایت مالک مشکل‌ساز است.
- پرداخت سرقفلی به مالک: آیا فروشنده خودش به مالک سرقفلی داده؟ اگر نه، شما هم پس از پایان مدت چیزی از مالک طلب ندارید.
- نوع کسب: در قراردادهای قدیمی، تغییر شغل بدون اجازه ممکن است دلیل تخلیه شود.
- کاربری و پایان‌کار شهرداری: ملکی که کاربری تجاری قانونی ندارد، در معرض پلمب و جریمه است.
- بدهی‌ها: اجاره‌بهای معوقه، عوارض و قبوض.
انتقال سرقفلی را در دفتر اسناد رسمی و با حضور یا رضایت مالک، طبق شرایط قرارداد، انجام دهید.
چه زمانی با وکیل مشورت کنید؟
پیش از پرداخت مبلغ قابل توجه برای خرید سرقفلی؛ وقتی مالک بعد از سال‌ها درخواست تخلیه داده و تاریخ شروع اجاره به پیش از ۱۳۷۶ برمی‌گردد؛ وقتی مالک میخواهد ملک را تخریب و نوسازی کند؛ یا وقتی درباره میزان سرقفلی یا حق کسب و پیشه توافق نمی‌شود و کار به کارشناسی می‌رسد.
سوالات متداول درباره سرقفلی
سرقفلی یعنی مالک مغازه هستم؟
نه. سرقفلی حق استفاده و واگذاری محل در چارچوب اجاره است و مالکیت ملک با مالک باقی می‌ماند.ماده ۶ قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۷۶
قرارداد اجاره مغازهام تمام شده و سرقفلی نداده بودم. مالک باید پولی بدهد؟
در اجارههای بعد از ۱۳۷۶، اگر سرقفلی نپرداختهاید و شرطی مثل تمدید دائمی هم ندارید، با پایان مدت حق دریافت سرقفلی ندارید.ماده ۹ قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۷۶
سرقفلی را از مستاجر قبلی خریدم. موقع تخلیه از مالک چیزی می‌گیرم؟
اگر مالک از ابتدا سرقفلی نگرفته باشد، پس از پایان مدت اجاره نمی‌توانید از مالک سرقفلی بخواهید.تبصره ۱ ماده ۶ قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۷۶
بر سر مبلغ سرقفلی با مالک توافق نداریم. چه کسی تعیین میکند؟
دادگاه، که معمولاً از کارشناس رسمی دادگستری نظر میخواهد.ماده ۱۰ قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۷۶
این مطلب جنبه اطلاع‌رسانی دارد و جایگزین مشاوره حقوقی نیست.