در اجاره‌های بعد از ۱۳۷۶، صاحبخانه نمی‌تواند تخلیه ملک را بخواهد مگر آنکه هم‌زمان ودیعه را پس بدهد یا آن را به دایره اجرا بسپارد. اگر بابت خسارت یا قبوض ادعایی دارد، فقط همان مقدار را و با تقدیم دادخواست می‌تواند نگه دارد. ادعای شفاهی کافی نیست.
قانون درباره ودیعه چه می‌گوید؟
ماده ۴ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۷۶ حکم اصلی را دارد:
«در صورتی که موجر وجهی به عنوان ودیعه یا تضمین یا قرض‌الحسنه و یا هر عنوان دیگری از مستاجر دریافت نموده باشد، تخلیه و تحویل مورد اجاره به موجر موکول به استرداد وجه مذکور به مستاجر و یا سپردن آن به دایره اجرا می‌باشد.»
ماده ۴ قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۷۶
یعنی اسم پول مهم نیست: «رهن»، «ودیعه»، «قرض‌الحسنه» یا «پیش‌پرداخت»، همه همین حکم را دارند.
اگر موجر بگوید خسارت زده‌اید چه می‌شود؟
ادامه همین ماده می‌گوید اگر موجر مدعی خسارت به ملک یا بدهی اجاره‌بها و قبوض باشد، باید گواهی تقدیم دادخواست را به دایره اجرا بدهد. در این صورت فقط معادل ادعا از ودیعه نگه داشته می‌شود و بقیه به مستاجر برمی‌گردد. مبلغ نگه‌داشته‌شده پس از صدور رای به نفع هرکس که دادگاه تشخیص دهد پرداخت می‌شود.
مستاجر هم مسئول فرسودگی عادی نیست. طبق ماده ۴۹۳ قانون مدنی، اگر ملک بدون تعدی یا تفریط او آسیب ببیند، ضامن نیست:
| مورد | آیا از ودیعه کم می‌شود؟ |
|---|---|
| اجاره‌بهای پرداخت‌نشده | بله، با اثبات |
| قبض آب، برق و گاز دوره اجاره | بله |
| شکستگی یا خرابی ناشی از استفاده نادرست | بله، به میزان خسارت واقعی |
| کهنه شدن رنگ دیوار، فرسایش عادی کف و شیرآلات | خیر، مگر قرارداد ترتیب روشنی گذاشته باشد |
| «هزینه نقاشی» یا «جریمه» بدون مبنا در قرارداد | خیر |
اگر قرارداد تمام شد و موجر پول ندارد، باید خانه را تخلیه کنم؟
طبق ماده ۴، تحویل ملک به استرداد ودیعه موکول است. پس اگر موجر ودیعه را برنگرداند، ماندن مستاجر در ملک تا زمان استرداد، اصولاً تصرف غیرقانونی به حساب نمی‌آید. اما این به معنای اقامت رایگان نیست. اجرت‌المثل دوره پس از پایان قرارداد، یعنی اجاره متعارف آن دوره، ممکن است از مستاجر مطالبه شود.
اگر مستاجر خودش زودتر تخلیه کرده و کلید را تحویل داده، باید مطالبه وجه را با دادخواست پیگیری کند.
مراحل پس گرفتن ودیعه
- اظهارنامه بفرستید. از دفاتر خدمات قضایی اظهارنامه رسمی بفرستید و مهلت مشخصی برای استرداد بدهید. این سند تاریخ مطالبه را ثابت می‌کند.
- دادخواست مطالبه ودیعه بدهید. بسته به مبلغ، شورای حل اختلاف یا دادگاه حقوقی محل وقوع ملک صالح است. قرارداد اجاره، رسید پرداخت یا فیش واریز و صورت‌مجلس تحویل را پیوست کنید.
- خسارت تاخیر را هم بخواهید. اگر موجر با وجود مطالبه و توان پرداخت، پول را نداده، طبق ماده ۵۲۲ قانون آیین دادرسی مدنی می‌توانید خسارت تاخیر تادیه بر اساس شاخص تورم را هم مطالبه کنید.
- چک تضمین را وصول کنید. اگر موجر بابت ودیعه چک داده، می‌توانید از طریق بانک و دفتر خدمات قضایی برای وصول آن اقدام کنید.
اگر خانه فروخته شده یا صاحبخانه فوت کرده باشد چه؟
طبق ماده ۴۹۸ قانون مدنی، با فروش ملک اجاره باطل نمیشود و تا پایان مدت ادامه دارد. اما بازگرداندن ودیعه اصولاً بر عهده کسی است که آن را گرفته، مگر آنکه در قرارداد فروش به خریدار منتقل شده باشد. در عمل بهتر است در قرارداد فروش صریحاً نوشته شود کدام‌یک ودیعه را برمی‌گرداند.
طبق ماده ۴۹۷ قانون مدنی، اجاره با فوت موجر یا مستاجر باطل نمیشود. ودیعه بدهی متوفی است و ورثه باید آن را از ترکه بپردازند.
چه زمانی با وکیل مشورت کنید؟
وقتی مبلغ ودیعه بالاست و موجر ادعای خسارت سنگین دارد؛ وقتی قرارداد بنگاهی ابهام دارد، مثلاً درباره تمدید خودکار؛ وقتی ملک فروخته شده و هم خریدار و هم فروشنده ودیعه را به گردن دیگری می‌اندازند؛ یا وقتی موجر دستور تخلیه گرفته و ودیعه را به دایره اجرا نسپرده است.
سوالات متداول درباره استرداد ودیعه
قرارداد تمام شده و صاحبخانه ودیعه را نمی‌دهد. می‌توانم در خانه بمانم؟
تخلیه و تحویل ملک به استرداد ودیعه یا سپردن آن به دایره اجرا موکول است. اما برای مدت پس از پایان قرارداد ممکن است اجرت‌المثل از شما مطالبه شود.ماده ۴ قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۷۶
صاحبخانه بدون توضیح، ۲۰ میلیون از ودیعه را بابت نقاشی کم کرده. حق دارد؟
اگر قرارداد چنین هزینهای را بر عهده شما نگذاشته و خرابی ناشی از استفاده نادرست نبوده، نه. برای نگه داشتن بخشی از ودیعه باید ادعای خود را با دادخواست مطرح کند.ماده ۴ قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۷۶؛ ماده ۴۹۳ قانون مدنی
خانه فروخته شده؛ ودیعه را از چه کسی بگیرم؟
اجاره با فروش باطل نمیشود. ودیعه را اصولاً از کسی میگیرید که آن را دریافت کرده، مگر آنکه در قرارداد فروش تعهد آن به خریدار منتقل شده و شما هم پذیرفته باشید.ماده ۴۹۸ قانون مدنی
بابت تاخیر در پس دادن ودیعه، خسارت هم می‌شود گرفت؟
بله، اگر مطالبه کرده باشید و موجر با وجود توان پرداخت، پول را نداده باشد، خسارت تاخیر تادیه بر اساس شاخص تورم قابل مطالبه است.ماده ۵۲۲ قانون آیین دادرسی مدنی
این مطلب جنبه اطلاع‌رسانی دارد و جایگزین مشاوره حقوقی نیست.