اگر قرارداد اجاره مسکونی شما رسمی باشد، یا عادی باشد و در دو نسخه با امضای دو شاهد تنظیم شده باشد، پس از پایان مدت می‌توانید بدون طی کردن دادرسی معمولی، «دستور تخلیه» بگیرید. در این روش، مستاجر معمولاً ظرف یک هفته از ابلاغ باید ملک را تخلیه کند، به شرطی که شما ودیعه یا پول رهن او را برگردانید یا در صندوق دادگستری بسپارید. در غیر این صورت باید «دعوای تخلیه» طرح کنید که زمان بیشتری می‌برد.
دستور تخلیه چیست؟
طبق ماده ۳ قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۷۶، در اجاره‌نامه‌های رسمی یا عادی دارای دو شاهد، پس از پایان مدت اجاره، اگر مستاجر ملک را تخلیه نکند، مرجع قضایی به درخواست موجر ظرف یک هفته دستور تخلیه صادر می‌کند. این روش سریع است، چون بدون تشریفات دادرسی معمولی انجام می‌شود.
شرط مهم ودیعه: طبق ماده ۴ همین قانون، اگر مستاجر ودیعه یا پیش‌پرداخت داده باشد، اجرای تخلیه منوط به پرداخت آن به مستاجر یا سپردن آن به دایره اجرا است. پس پیش از درخواست تخلیه، پول رهن را آماده کنید.
مستاجر ادعایی دارد؟
«چنانچه مستاجر در مورد مفاد قرارداد ارائه شده از سوی موجر مدعی هر گونه حقی باشد ضمن اجرای دستور تخلیه شکایت خود را به دادگاه صالح تقدیم و پس از اثبات حق مورد ادعا و نیز جبران خسارات وارده حکم مقتضی صادر می‌شود.»
ماده ۵ قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۷۶
یعنی ادعای مستاجر، مثلاً اینکه قرارداد تمدید شده، به‌خودی‌خود جلوی اجرای دستور تخلیه را نمی‌گیرد. او باید جداگانه شکایت و حقش را ثابت کند.
مراحل گرفتن دستور تخلیه
- ثبت درخواست در دفتر خدمات الکترونیک قضایی با ضمیمه کردن قرارداد اجاره.
- رسیدگی در دادگاه صلح: طبق ماده ۱۲ قانون شوراهای حل اختلاف مصوب ۱۴۰۲، درخواستهای تخلیه عین مستاجره و تعدیل اجاره‌بها، جز دعاوی سرقفلی و حق کسب و پیشه، در دادگاه صلح رسیدگی می‌شود.
- صدور دستور و ابلاغ به مستاجر.
- تودیع ودیعه در صورت عدم پرداخت مستقیم به مستاجر.
- اجرای تخلیه توسط مأمور اجرا، در صورت خودداری مستاجر.
اگر قرارداد شرایط دستور تخلیه را نداشته باشد
اگر قرارداد شفاهی است یا شاهد ندارد، باید «دادخواست تخلیه» بدهید. این دعوا با تشریفات کامل رسیدگی می‌شود، اما نتیجه نهایی یکسان است.
تخلیه پیش از پایان مدت
| دلیل | توضیح |
|---|---|
| نپرداختن اجاره‌بها | اگر در قرارداد حق فسخ برای این مورد پیش‌بینی شده یا تأخیر از حد قانونی گذشته باشد |
| انتقال به غیر | اگر در قرارداد حق انتقال از مستاجر سلب شده باشد |
| تغییر کاربری | استفاده تجاری از ملک مسکونی، یا استفاده برخلاف قرارداد |
| تعدی و تفریط | خسارت جدی به ملک |
در این موارد، موجر ابتدا باید قرارداد را فسخ و سپس درخواست تخلیه کند.
اجرت‌المثل ایام تأخیر
اگر مستاجر بعد از پایان مدت بماند، موجر می‌تواند برای مدت تأخیر، «اجرت‌المثل» یعنی اجاره‌بهای متعارف را مطالبه کند. بسیاری از قراردادها هم برای هر روز تأخیر جریمه تعیین می‌کنند. از طرف مستاجر، مطلب پس گرفتن پول رهن از صاحبخانه را بخوانید.
سوالات متداول درباره تخلیه ملک
دستور تخلیه چند روزه اجرا می‌شود؟
در قراردادهای رسمی یا عادی دارای دو شاهد، پس از پایان مدت، دستور تخلیه ظرف یک هفته صادر و پس از ابلاغ اجرا می‌شود.ماده ۳ قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۷۶
بدون پس دادن ودیعه می‌شود مستاجر را تخلیه کرد؟
خیر. اجرای دستور تخلیه منوط به پرداخت ودیعه به مستاجر یا سپردن آن به دایره اجرا است.ماده ۴ قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۷۶
درخواست تخلیه را به کدام مرجع بدهم؟
دعاوی و درخواستهای تخلیه عین مستاجره، جز سرقفلی و حق کسب و پیشه، در صلاحیت دادگاه صلح است.ماده ۱۲ قانون شوراهای حل اختلاف
این مطلب جنبه اطلاع‌رسانی دارد و جایگزین مشاوره حقوقی نیست.