اگر کسی بدون رضایت شما ملکی را که در تصرفتان بوده اشغال کرده، دعوای «تصرف عدوانی» سریع‌ترین راه است؛ در این دعوا لازم نیست مالکیت را ثابت کنید، فقط باید نشان دهید پیش از او ملک در تصرف شما بوده است. اگر ملک هیچ‌وقت در تصرف شما نبوده ولی مالک آن هستید، باید دعوای «خلع ید» طرح کنید که به اثبات مالکیت نیاز دارد. در کنار این دو، شکایت کیفری هم ممکن است.
تصرف عدوانی، مزاحمت و ممانعت از حق
«دعوای تصرف عدوانی عبارتست از ادعای متصرف سابق مبنی بر اینکه دیگری بدون رضایت او مال غیرمنقول را از تصرف وی خارج کرده و اعاده تصرف خود را نسبت به آن مال درخواست می‌نماید.»
ماده ۱۵۸ قانون آیین دادرسی مدنی
| دعوا | وضعیت | مثال |
|---|---|---|
| تصرف عدوانی | ملک از تصرف شما خارج شده | همسایه دیوار کشیده و بخشی از زمین را گرفته |
| مزاحمت | ملک هنوز در تصرف شماست، اما کسی مزاحم استفاده است | کسی مدام در زمین شما مصالح می‌ریزد |
| ممانعت از حق | جلوی استفاده از حق شما در ملک دیگری را گرفته‌اند | بستن راه عبور یا مسیر آب |
تصرف عدوانی چه چیزی را باید ثابت کنید؟
طبق ماده ۱۶۱ قانون آیین دادرسی مدنی، باید ثابت کنید:
- ملک پیش از اشغال در تصرف شما بوده است.
- بدون رضایت شما یا از راه غیرقانونی از تصرفتان خارج شده است.
«در دعاوی تصرف عدوانی و مزاحمت و ممانعت از حق ابراز سند مالکیت دلیل بر سبق تصرف و استفاده از حق می‌باشد مگر آنکه طرف دیگر سبق تصرف و استفاده از حق خود را به طریق دیگر ثابت نماید.»
ماده ۱۶۲ قانون آیین دادرسی مدنی
پس داشتن سند رسمی کار را ساده می‌کند. بدون سند هم می‌توانید با قبض آب و برق، شهادت همسایه‌ها، عکس‌های قدیمی و قرارداد اجاره، تصرف قبلی خود را ثابت کنید.
مزایای دعوای تصرف عدوانی
- سرعت: طبق ماده ۱۷۷، رسیدگی خارج از نوبت و بدون تشریفات معمول آیین دادرسی انجام میشود.
- مرجع: طبق ماده ۱۲ قانون شوراهای حل اختلاف مصوب ۱۴۰۲، دعاوی حقوقی تصرف عدوانی، مزاحمت و ممانعت از حق در صلاحیت دادگاه صلح است.
- شریک‌ها: طبق ماده ۱۶۷، اگر یکی از شرکای ملک مشاع مانع تصرف شریک دیگر شود، همین قواعد اجرا میشود.
- بنای ساخته‌شده: اگر متصرف بعد از اشغال، بنا ساخته یا درخت کاشته باشد، فقط در صورتی باقی می‌ماند که ظرف یک ماه از اجرای حکم، دعوای مالکیت طرح کند (ماده ۱۶۴).
خلع ید چیست؟
خلع ید دعوای مالک علیه کسی است که بدون حق، ملک او را در اختیار دارد. پایه آن غصب است:
«غصب استیلاء بر حق غیر است به نحو عدوان. اثبات ید بر مال غیر بدون مجوز هم در حکم غصب است.»
ماده ۳۰۸ قانون مدنی
در خلع ید باید مالکیت خود را، معمولاً با سند رسمی، ثابت کنید. این دعوا مالی است و هزینه دادرسی آن بر اساس ارزش ملک تعیین میشود. معمولاً همراه با خلع ید، «اجرت‌المثل ایام تصرف» یعنی اجاره‌بهای متعارف مدتی که ملک در اختیار متصرف بوده هم مطالبه میشود. طبق ماده ۳۱۱ قانون مدنی، غاصب باید خود مال را به صاحبش برگرداند.
شکایت کیفری تصرف عدوانی
طبق ماده ۶۹۰ قانون مجازات اسلامی (تعزیرات)، تصرف عدوانی، ایجاد مزاحمت یا ممانعت از حق در اراضی و املاک، با صحنه‌سازی‌هایی مثل دیوارکشی، پی‌کنی و تغییر مرز، مجازات حبس از یک ماه تا یک سال دارد. طبق تبصره ۱ همان ماده، مقام قضایی می‌تواند تا صدور حکم قطعی، دستور توقف عملیات متجاوز را صادر کند. در املاک متعلق به اشخاص خصوصی، این جرم قابل گذشت است.
اگر متصرف در حال ساخت‌وساز یا تخریب است و نمی‌توانید تا پایان دادرسی صبر کنید، درباره دستور موقت هم بخوانید.
سوالات متداول درباره تصرف عدوانی
در دعوای تصرف عدوانی باید سند مالکیت داشته باشم؟
خیر. کافی است ثابت کنید ملک پیش از اشغال در تصرف شما بوده است؛ داشتن سند فقط اثبات را آسان‌تر می‌کند.مواد ۱۶۱ و ۱۶۲ قانون آیین دادرسی مدنی
تفاوت تصرف عدوانی و خلع ید چیست؟
در تصرف عدوانی، تصرف قبلی ثابت میشود و رسیدگی سریع است؛ در خلع ید، مالک باید مالکیت خود را ثابت کند و دعوا مالی است.ماده ۱۵۸ قانون آیین دادرسی مدنی و ماده ۳۰۸ قانون مدنی
دعوای تصرف عدوانی در کدام دادگاه رسیدگی میشود؟
دعاوی حقوقی تصرف عدوانی، مزاحمت و ممانعت از حق در صلاحیت دادگاه صلح است.ماده ۱۲ قانون شوراهای حل اختلاف
این مطلب جنبه اطلاع‌رسانی دارد و جایگزین مشاوره حقوقی نیست.